ARTIGOS | Postado no dia: 21 outubro, 2026

Holding patrimonial e ITBI: o que muda com a decisão do STF e quais são os limites da imunidade?

Em 19 de outubro de 2026, o STF decidiu, por 9 votos a 2, que empresas do ramo imobiliário também não pagam ITBI quando recebem imóveis do sócio para formar o seu capital social. A decisão interessa sobretudo a quem tem ou pretende criar uma holding patrimonial.

O que estava em discussão

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono. Quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como pagamento das suas cotas (a chamada integralização de capital), a Constituição garante imunidade: o município não pode cobrar o imposto.

A mesma regra, porém, traz uma exceção para empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis. Muitos municípios aplicavam essa exceção também à integralização e cobravam o ITBI justamente das holdings, que costumam existir para administrar e alugar imóveis.

O que o STF decidiu

No Tema 1.348 da repercussão geral, prevaleceu o entendimento de que a exceção da atividade imobiliária vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas. Na integralização de capital, a imunidade independe do ramo da empresa. Como a tese tem repercussão geral, deve ser seguida pelos demais tribunais.

Exemplo prático

Uma família tem imóveis alugados avaliados em R$ 1 milhão e cria uma holding para administrá-los, transferindo os imóveis à empresa como capital social. Antes, por se tratar de empresa de locação, o município costumava cobrar o ITBI (cerca de R$ 20 mil, com alíquota de 2%). Agora, se todo o valor entrar no capital, não há imposto a pagar.

Se, porém, apenas R$ 600 mil forem destinados ao capital e o restante ficar como reserva, o ITBI pode ser cobrado sobre os R$ 400 mil excedentes.

O que a decisão não garante

• Limite de valor: a imunidade cobre só o que efetivamente entra no capital social (Tema 796).
• Reorganizações: fusões, incorporações e cisões de empresas imobiliárias continuam sujeitas ao imposto.
• Fraude ou simulação: se a operação servir apenas para disfarçar uma venda, o município pode provar a simulação e cobrar o ITBI.

Quem já pagou o imposto nessa situação nos últimos cinco anos pode avaliar um pedido de restituição. Vale acompanhar a publicação do acórdão, que trará a redação final da tese.