ARTIGOS | Postado no dia: 9 junho, 2026

TJSC reforça vitória dos contribuintes: ITBI deve ser calculado pelo valor real da negociação

A recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), na Apelação n. 5018656-26.2024.8.24.0036, representa mais um avanço significativo na consolidação da tese segundo a qual o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente declarado na transação imobiliária.

O julgamento, conduzido pelo Desembargador Substituto Elleston Lissandro Canali, reafirma a força vinculante do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça e reforça a necessidade de observância rigorosa do devido processo administrativo quando o Fisco pretende afastar a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

No caso concreto, os impetrantes adquiriram um imóvel pelo valor de R$ 1.457.827,00. Apesar disso, o Município arbitrou unilateralmente a base de cálculo do ITBI em R$ 2.200.000,00, sem instaurar processo administrativo regular, sem notificar os contribuintes e sem apresentar laudo técnico que justificasse a discrepância.

O processo administrativo n. 26640/2024 foi aberto e encerrado em apenas cinco dias, sem qualquer oportunidade de contraditório ou ampla defesa, o que levou o Tribunal a reconhecer a nulidade do arbitramento.

A decisão destaca que o Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido, assim como exige processo administrativo regular para que o Fisco possa arbitrar valor diverso daquele declarado.

O acórdão cita expressamente a tese firmada pelo STJ no Tema 1.113, segundo a qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante procedimento administrativo próprio, com garantia de contraditório.

O Tribunal também criticou a utilização de anúncios imobiliários como parâmetro de mercado, ressaltando que tais anúncios refletem expectativas de venda e não valores efetivamente praticados.

Além disso, os anúncios apresentados pelo Município foram coletados meses após a emissão da guia e após o ajuizamento do mandado de segurança, o que compromete sua contemporaneidade e demonstra que não integraram o procedimento administrativo original.

O acórdão reforça que avaliações imobiliárias devem observar critérios técnicos mínimos, como os previstos na ABNT NBR 14653-2, e que a mera comparação com imóveis semelhantes não supre a necessidade de laudo fundamentado.

Outro ponto relevante da decisão é a afirmação de que, reconhecida a nulidade do arbitramento por ausência de devido processo legal, o Município não pode instaurar novo procedimento para revisar o mesmo fato gerador. Tal entendimento decorre dos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima do contribuinte, evitando que o Fisco perpetue tentativas sucessivas de revisão sem observar as garantias legais.

O Tribunal também afastou o argumento de que o mandado de segurança seria inadequado por suposta necessidade de perícia. Segundo o acórdão, a controvérsia não diz respeito ao valor real do imóvel, mas à legalidade do procedimento administrativo adotado pelo Município, matéria de natureza jurídica e plenamente aferível por documentos, compatível com a via mandamental.

Ao final, o TJSC deu provimento ao recurso, concedeu a segurança e declarou a nulidade da Guia de Arrecadação do ITBI, determinando que prevaleça o valor declarado pelos contribuintes.

A decisão reforça a jurisprudência dominante no Estado e reafirma que o Fisco não pode agir de forma unilateral e arbitrária na revisão da base de cálculo do ITBI.

Um aspecto adicional de grande relevância prática decorre da própria lógica da decisão: contribuintes que, nos últimos cinco anos, tenham quitado o ITBI com base em valores arbitrados unilateralmente pelo Município, sem prévio processo administrativo regular, podem pleitear a restituição do valor pago a maior. Isso porque o pagamento indevido ou maior que o devido gera direito à repetição do indébito, desde que observado o prazo prescricional de cinco anos.

Assim, a decisão não apenas protege contribuintes em situações futuras, mas também abre caminho para a recuperação de valores recolhidos indevidamente em anos anteriores.

Esse julgamento consolida a proteção dos contribuintes contra práticas fiscais abusivas e reafirma a necessidade de respeito ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa. Mais do que isso, reafirma que o valor da negociação, quando realizado em condições normais de mercado, deve ser o parâmetro legítimo para o cálculo do ITBI, salvo quando o Fisco comprovar, de forma técnica e contraditória, que tal valor não reflete a realidade.