ARTIGOS | Postado no dia: 22 junho, 2026

Fim do contrato: quem paga a pintura do imóvel?

A exigência de que o inquilino devolva o imóvel com pintura nova ao término do contrato de locação é prática recorrente no mercado imobiliário brasileiro. Embora frequentemente prevista em cláusulas contratuais, essa imposição não pode ser analisada de forma isolada, devendo ser interpretada à luz da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), bem como dos princípios gerais do direito contratual.

O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Esse dispositivo é central, pois delimita a responsabilidade do inquilino: há dever de conservação, mas não de restauração integral. A norma reconhece que o uso regular do imóvel, ao longo do tempo, implica desgaste inevitável, que não pode ser imputado ao locatário como dano indenizável.

Essa compreensão se harmoniza com o regime geral das obrigações previsto no Código Civil Brasileiro, especialmente os artigos 186 e 927, que condicionam o dever de indenizar à existência de ato ilícito e dano. Se o desgaste decorre do uso normal, não há ilicitude, tampouco dever de reparação. Exigir pintura nova, independentemente da existência de dano, implicaria ampliar indevidamente a responsabilidade civil do locatário.

Além disso, a interpretação contratual deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil), que vedam a imposição de obrigações excessivas ou desproporcionais. Cláusulas que exigem a devolução do imóvel em condições superiores àquelas em que foi recebido podem ser consideradas abusivas, sobretudo quando desconsideram o tempo de uso e o desgaste natural.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reforçado essa orientação. Em diversos julgados, a Corte firmou entendimento de que o locatário não responde por deteriorações naturais do imóvel, sendo indevida a imposição de reparos que não estejam vinculados a danos efetivamente causados. Embora o Tribunal não afaste, em tese, a validade de cláusulas contratuais sobre pintura, sua aplicação deve ser compatibilizada com a legislação e com as circunstâncias concretas do caso.

No âmbito dos tribunais estaduais, esse entendimento também é amplamente consolidado. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, possui precedentes no sentido de que a exigência de pintura integral ao final da locação, quando ausente dano específico, configura enriquecimento sem causa do locador. Em decisões semelhantes, reconhece-se que o desgaste natural da pintura não pode ser transferido ao inquilino como obrigação de reparação.

A doutrina especializada segue a mesma linha. Autores como Silvio de Salvo Venosa destacam que o locatário deve responder apenas pelos danos decorrentes de uso anormal do imóvel, não sendo responsável pela deterioração natural resultante do tempo e da utilização legítima. Tal entendimento reforça a necessidade de distinguir, de forma clara, o desgaste ordinário do dano indenizável.

Isso não significa, por outro lado, que o locatário esteja isento de qualquer responsabilidade. Sempre que houver prejuízo decorrente de uso inadequado, negligência ou alteração indevida do imóvel, estará configurado o dever de reparação, nos termos da legislação civil. A obrigação de pintar ou reformar, nesses casos, não decorre da cláusula contratual em si, mas do dano causado.

Dessa forma, a exigência de pintura nova ao final da locação não pode ser tratada como regra automática. Sua legitimidade depende da análise concreta da situação, especialmente quanto à existência de dano e ao tempo de uso do imóvel. O direito não impõe ao inquilino o dever de devolver o bem em estado superior ao que recebeu, mas apenas de preservá-lo dentro dos limites naturais de sua utilização.

A controvérsia evidencia a importância de uma interpretação sistemática do contrato de locação, orientada pela legalidade, pela boa-fé e pelo equilíbrio entre as partes. Mais do que uma questão contratual, trata-se de garantir segurança jurídica e evitar a imposição de encargos indevidos ao locatário, preservando a função econômica e social da locação urbana.