ARTIGOS | Postado no dia: 10 agosto, 2026
Os herdeiros podem exigir aluguel ou a venda do imóvel da herança?
Conflitos envolvendo heranças frequentemente surgem quando os herdeiros desejam vender um imóvel deixado pelo falecido, enquanto o cônjuge ou companheiro sobrevivente pretende permanecer residindo no local. Nesses casos, uma dúvida bastante comum é: os herdeiros podem exigir a venda judicial do imóvel mesmo quando a viúva ou o viúvo possui direito real de habitação?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a enfrentar essa discussão e reafirmou um entendimento de grande relevância para o Direito das Sucessões: enquanto existir o direito real de habitação, não é possível promover a extinção do condomínio nem a alienação judicial do imóvel residencial utilizado pelo cônjuge ou companheiro sobrevivente.
O direito real de habitação está previsto no artigo 1.831 do Código Civil e assegura ao cônjuge ou companheiro sobrevivente a permanência, de forma gratuita e vitalícia, no imóvel que servia de residência da família. Trata-se de uma proteção criada pelo legislador para evitar que a perda de um ente querido seja acompanhada também pela perda do lar construído ao longo da convivência familiar.
Na prática, isso significa que, mesmo após a abertura do inventário e a formação do condomínio entre os herdeiros, o imóvel residencial continua protegido pelo direito de habitação. Embora os sucessores mantenham seus direitos hereditários sobre o bem, eles não podem exigir medidas que esvaziem ou inviabilizem a permanência do beneficiário no imóvel.
Foi justamente essa situação que chegou ao STJ. No caso analisado, uma herdeira buscava a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel para posterior divisão do valor entre os sucessores. Apesar de o tribunal estadual ter reconhecido o direito real de habitação da viúva, entendeu que isso não impediria a alienação do imóvel. Ao reformar a decisão, o STJ concluiu que permitir a venda judicial significaria, na prática, retirar a efetividade da proteção legal conferida ao cônjuge sobrevivente.
A decisão chama atenção porque reafirma que o direito de propriedade dos herdeiros, embora constitucionalmente protegido, não possui caráter absoluto. Em determinadas situações, outros valores igualmente relevantes precisam ser preservados, como a dignidade da pessoa humana, a proteção da família e o direito fundamental à moradia. Foi justamente essa ponderação que levou o tribunal a reconhecer a prevalência do direito real de habitação sobre o interesse patrimonial dos demais co-proprietários.
Outro aspecto importante do entendimento consolidado pelo STJ é que os herdeiros também não podem exigir pagamento de aluguel pela utilização do imóvel quando houver direito real de habitação regularmente reconhecido. Isso ocorre porque o instituto possui natureza gratuita e personalíssima, assegurando ao beneficiário a utilização exclusiva do imóvel para sua moradia.
A decisão possui reflexos diretos em inventários e partilhas realizados em todo o país. Muitas famílias acreditam que, após a morte do proprietário, a simples condição de herdeiro permite exigir a venda imediata dos bens. Contudo, quando existe direito real de habitação, a situação jurídica é diferente. O imóvel permanece vinculado à finalidade de garantir moradia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, limitando temporariamente o exercício pleno dos direitos patrimoniais dos demais sucessores.
Mais do que solucionar um conflito sucessório específico, o recente posicionamento do STJ reforça uma importante diretriz do Direito de Família e das Sucessões: a herança não pode ser analisada apenas sob a perspectiva econômica. Em determinadas circunstâncias, a proteção da moradia familiar e da dignidade do sobrevivente deve prevalecer sobre interesses patrimoniais, garantindo que o imóvel continue cumprindo sua função mais essencial, servir de lar para quem ali construiu sua história de vida.
