ARTIGOS | Postado no dia: 29 janeiro, 2026
A Responsabilidade Civil na Locação de Imóveis: Vícios Ocultos, a Importância da Vistoria e a Fronteira entre o Mero Aborrecimento e o Dano Moral
Introdução
A locação de imóveis urbanos é uma das relações contratuais mais disseminadas na sociedade brasileira, regida primordialmente pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Embora corriqueira, essa relação jurídica encerra uma série de deveres e obrigações para ambas as partes — locador e locatário — cujo descumprimento pode gerar graves consequências. Um tema de especial relevância prática e jurídica diz respeito aos vícios preexistentes no imóvel, que comprometem sua habitabilidade e segurança.
Um recente julgado do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), na Apelação nº 5075324-90.2023.8.24.0023, ilustra com precisão a seriedade do problema. No caso, uma locatária foi indenizada por danos morais em razão de odor insuportável de esgoto e alagamentos recorrentes, que inviabilizavam o uso regular do bem. A decisão destaca a responsabilidade do locador e serve como ponto de partida para uma análise aprofundada sobre a importância da vistoria, a necessidade de uma gestão de compliance por parte de locadores e imobiliárias, e a definição jurisprudencial do que ultrapassa o “mero aborrecimento” para configurar um dano moral indenizável.
Desenvolvimento
1. Os Deveres do Locador e a Centralidade da Vistoria Contratual
A Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer as obrigações primordiais do locador. O artigo 22, incisos I e IV, dispõe que o locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Esses dispositivos legais formam a base da responsabilidade do proprietário. O imóvel não deve ser apenas entregue em condições de uso, mas mantido dessa forma, cabendo ao locador a responsabilidade por problemas estruturais ou ocultos que não decorram do mau uso pelo locatário.
Nesse contexto, a vistoria de entrada assume papel central como instrumento de segurança jurídica para ambas as partes. Para o locador, o laudo de vistoria detalhado, preferencialmente acompanhado de fotografias e vídeos, constitui prova robusta do estado em que o imóvel foi entregue, protegendo-o contra alegações de danos que não existiam no início do contrato.
Para o locatário, a vistoria é a principal oportunidade de registrar formalmente qualquer problema, desde uma simples pintura desgastada até indícios de infiltração ou problemas elétricos. A recusa em assinar um laudo que não reflita a realidade ou a elaboração de um “contra laudo” são direitos que lhe assistem para evitar a responsabilidade por reparos de vícios preexistentes ao final do contrato.
No caso analisado pelo TJSC, os problemas de odor e alagamento eram graves e preexistentes. Uma vistoria minuciosa, que incluísse o teste de instalações hidráulicas, poderia ter identificado os vícios, evitando o litígio.
2. Compliance na Gestão Imobiliária: Prevenção de Riscos para Locadores e Imobiliárias
O termo compliance, ou conformidade, refere-se à implementação de políticas e procedimentos para garantir o cumprimento de normas legais e contratuais. Na gestão de locações, um programa de compliance eficaz é fundamental para mitigar riscos e evitar prejuízos financeiros e de reputação.
Para locadores e imobiliárias, isso se traduz em:
- Manutenção Preventiva: Realizar inspeções periódicas no imóvel, mesmo quando desocupado, para identificar e corrigir problemas estruturais, como telhados, calhas, e sistemas elétricos e hidráulicos.
- Protocolo de Atendimento: Estabelecer um canal de comunicação claro e eficiente para que o locatário reporte problemas, com prazos definidos para resposta e solução.
- Documentação Rigorosa: Manter um registro detalhado de todas as reclamações, ordens de serviço, notas fiscais de reparos e laudos técnicos. A ausência dessa documentação foi um dos fatores que pesaram contra a locadora no julgado do TJSC, que não logrou comprovar “a suposta eliminação definitiva do problema”.
Embora a imobiliária tenha sido excluída do processo por ilegitimidade passiva — por atuar como mera mandatária —, sua responsabilidade profissional perante o locador (seu cliente) é inegável. A boa prática profissional exige que a administradora oriente o proprietário sobre seus deveres legais e a necessidade de reparos, sob pena de responder por falha na prestação de seus serviços.
3. A Fronteira Jurisprudencial: Mero Aborrecimento vs. Dano Moral Indenizável
A distinção entre o mero aborrecimento cotidiano e o dano moral que merece reparação é um dos temas mais sensíveis do direito civil. A jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem consolidado o entendimento de que o simples descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral. Contudo, quando a falha contratual atinge direitos da personalidade, a situação muda de figura.
Mero Aborrecimento: Pequenos transtornos, como um vazamento de baixa complexidade rapidamente solucionado ou uma falha elétrica pontual, são geralmente considerados meros dissabores, inerentes à vida em sociedade e às relações contratuais.
Dano Moral Indenizável: O dano moral se configura quando o vício no imóvel compromete de forma significativa a sua habitabilidade, segurança, saúde e o sossego do morador. A situação ultrapassa o desconforto e atinge a dignidade da pessoa humana, violando o direito fundamental à moradia digna (art. 6º, CF).
No caso catarinense, o relator foi preciso ao afirmar que o cenário de “cheiro de fossa séptica reiterado e alagamentos impedindo a fruição normal de atividades básicas como banho e preparo de alimentos — transborda o mero aborrecimento”.
A jurisprudência corrobora essa linha de raciocínio:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. DANOS MORAIS. DANOS MATERIAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE ULTRAPASSA MERO DISSABOR. RISCO À INTEGRIDADE FÍSICA. RISCO DE DESABAMENTO. PROBLEMAS PROGRESSIVOS E DEFEITOS. PERÍCIA REALIZADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 83 DO STJ. NÃO IMPUGNAÇÃO PELA PARTE RECORRENTE. INCABÍVEL DISSÍDIO PARA MESMO TRIBUNAL. SÚMULA 13 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na origem, trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais pela entrega de imóvel com defeitos e problemas progressivos. 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja indenização por dano moral. 3. No caso, contudo, não se trata apenas de descumprimento contratual. A parte agravante entregou um imóvel com defeitos, diversos problemas e que poderiam até mesmo gerar danos à integridade física dos agravados. Excepcionalidade da jurisprudência do STJ. Danos que ultrapassam o mero dissabor. Cabimento dos danos morais. 4. Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula 83 do STJ). 5. Não houve adequada impugnação ao fundamento do juízo negativo de admissibilidade que aplicou a Súmula nº 83 desta Corte, cuja impugnação pressupõe a demonstração mediante precedentes atuais de que a jurisprudência do STJ não estaria no mesmo sentido do acórdão recorrido, ou que o caso dos autos seria distinto daqueles veiculados nos precedentes invocados . 6. Não se admite recurso especial por dissídio entre julgados do mesmo Tribunal nos termos da Súmula 13 do STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 2146174 PR 2022/0173597-9, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023)
Em análise ao julgado acima, o STJ entende que, embora o mero descumprimento contratual não gere dano moral, a situação é excepcional quando há entrega de imóvel com defeitos que representam riscos à integridade física dos moradores. Tais danos, segundo a Corte, “ultrapassam o mero dissabor”, justificando a indenização.
APELAÇÃO – Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais – Locação de Imóvel – Sentença de Procedência. Vícios ocultos anteriores à locação – Rede elétrica antiga, alegado perigo de incêndio – Inobservância do art. 22 da Lei Nº 8.245/91 – Infiltrações – Impossibilidade de uso do imóvel – Danos Materiais configurados. Mudança de emergência do imóvel – Situação que ultrapassa o mero aborrecimento do dia a dia – Ofensa moral que justifica indenização. RECURSO DESPROVIDO, com majoração da sucumbência. (TJ-SP – Apelação Cível: 1012759-92.2022 .8.26.0006 São Paulo, Relator.: Michel Chakur Farah, Data de Julgamento: 29/11/2023, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2023)
Já no julgado acima do Tribunal de Justiça de São Paulo, em caso de vícios ocultos como rede elétrica antiga com perigo de incêndio e infiltrações, o tribunal reconheceu que a situação ultrapassa o mero aborrecimento do dia a dia, configurando ofensa moral que justifica a indenização, com base no descumprimento do art. 22 da Lei nº 8.245/91.
Esses julgados demonstram um padrão claro: vícios que afetam a saúde (mofo, esgoto), a segurança (risco de incêndio, problemas estruturais) ou que privam o morador do uso pleno e pacífico de seu lar são consistentemente tratados como fato gerador de dano moral.
Conclusão
A análise do caso concreto e da jurisprudência consolidada permite extrair conclusões de grande importância para o mercado imobiliário. A relação locatícia, para ser saudável e segura, exige uma postura diligente e transparente de todas as partes.
A vistoria de entrada não é uma mera formalidade, mas um ato de prevenção essencial. Para locadores e imobiliárias, a adoção de uma cultura de compliance, com manutenção preventiva e gestão eficiente de reclamações, é o caminho mais seguro para evitar litígios e cumprir sua função social.
Por fim, a definição do que constitui dano moral indenizável em contratos de locação está diretamente ligada à violação da dignidade do locatário. Problemas que comprometem a salubridade, a segurança e a própria finalidade residencial do imóvel não são meros aborrecimentos, mas sim atos ilícitos que violam deveres legais e contratuais, ensejando a devida reparação civil.
Aviso Legal: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo consulta, parecer ou aconselhamento jurídico. A aplicação da lei a um caso concreto exige a análise de um advogado qualificado.
