ARTIGOS | Postado no dia: 14 janeiro, 2026

Justiça Redefine Cálculo de Taxa Condominial de Cobertura: Entenda a Decisão que Considerou Abusivo o Rateio por Fração Ideal

Introdução

O critério de rateio de despesas condominiais pela fração ideal, embora seja a regra geral prevista no Art. 1.336, I, do Código Civil, tem sido objeto de crescente escrutínio judicial. Uma recente sentença, proferida em 27 de novembro de 2025 pela 5ª Vara Cível de Belo Horizonte (Processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024), ilustra com precisão uma evolução no entendimento jurídico: a aplicação indiscriminada da fração ideal para todas as despesas pode ser considerada abusiva e, portanto, passível de anulação.

Este artigo analisa como o Poder Judiciário tem se posicionado para revisar o critério de rateio, não para aboli-lo, mas para aplicá-lo de forma mais justa e equânime. A tendência, materializada na referida decisão, aponta para a adoção de um critério híbrido, que diferencia a natureza dos gastos para definir a forma de contribuição de cada condômino, especialmente em casos envolvendo unidades com frações ideais muito superiores, como as coberturas.

Desenvolvimento

1. A Tese do Critério Híbrido: Separando o Custo da Propriedade do Custo do Uso

A evolução jurisprudencial parte de uma premissa lógica: nem toda despesa condominial guarda relação com o tamanho do imóvel. A razoabilidade, nesse contexto, impõe uma distinção fundamental.

A cobrança de taxa condominial calculada com base na fração ideal se revela abusiva e injusta quando onera em demasia o condômino de maior proporção em benefício dos demais, especificamente para gastos com asseio, conservação, reparação de dependências comuns e pagamento de funcionários.

Nesse contexto, o entendimento que tem sido consolidado propõe a adoção de um critério de rateio híbrido, nos seguintes termos:

• Rateio Igualitário: Aplicável às despesas que beneficiam todos os condôminos de forma idêntica, independentemente do tamanho de suas unidades. Enquadram-se aqui os custos com pessoal (porteiros, faxineiros, zelador), despesas administrativas, conservação de áreas comuns (limpeza de halls, jardins) e manutenção de equipamentos de uso geral (elevadores, portões, sistemas de segurança). A fruição desses serviços é por unidade, e não por metro quadrado.

• Rateio pela Fração Ideal: Mantido para as despesas que efetivamente guardam proporcionalidade com a área ou o valor do imóvel. São elas: despesas de consumo (água e gás, na ausência de medição individualizada, partindo da premissa de maior consumo potencial), fundo de obras e benfeitorias que agreguem valor ao patrimônio, e o seguro da edificação, cujo prêmio é calculado sobre o valor total do bem.

2. A Aplicação Prática na Sentença do Processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024

A sentença proferida pela Justiça de Minas Gerais é um exemplo paradigmático da aplicação dessa tese. No caso, a juíza, amparada por uma prova pericial detalhada, acolheu o argumento da proprietária de uma cobertura que pagava uma cota condominial superior ao dobro das demais unidades.

A decisão judicial foi explícita ao declarar a nulidade da aplicação da convenção no que tange ao rateio de despesas de natureza comum, determinando sua divisão igualitária. Conforme o dispositivo da sentença:

“I – DECLARAR a nulidade incidental da aplicação das Cláusulas Nona, alínea “x”, e Vigésima Sétima da Convenção de Condomínio do réu exclusivamente no que tange ao rateio de despesas ordinárias de natureza administrativa, operacional, de pessoal e de conservação/manutenção de áreas comuns, determinando que tais despesas passem a ser rateadas de forma IGUALITÁRIA entre todas as unidades autônomas do condomínio (…)” (grifo nosso)

Ao mesmo tempo, a magistrada manteve a legalidade do critério da fração ideal para as despesas pertinentes, consolidando o modelo híbrido:

“II – DETERMINAR que sejam mantidos os critérios de rateio proporcional à fração ideal apenas para as despesas relativas ao seguro da edificação, fundo de obras/benfeitorias estruturais e despesas de consumo de água e gás (enquanto não houver medição individualizada) (…)” (grifo nosso)

Essa fundamentação demonstra que a intervenção judicial não foi arbitrária, mas cirúrgica, corrigindo a distorção sem invalidar completamente a convenção ou a regra legal, mas adequando-as aos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa (Art. 884 do CC) e da boa-fé objetiva.

Conclusão

A análise da sentença do Processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024, em conjunto com a jurisprudência correlata, permite concluir que o critério da fração ideal não é absoluto. A tendência é de que sua aplicação seja cada vez mais questionada e, quando necessário, judicialmente adequada, sempre que gerar uma onerosidade excessiva e injustificada para um ou mais condôminos em relação a despesas de fruição comum.

A adoção de um critério híbrido, que separa os custos de acordo com sua natureza, emerge como a solução mais equilibrada e tecnicamente defensável, promovendo justiça nas relações condominiais e evitando que a convenção sirva de escudo para o enriquecimento sem causa de uma maioria em detrimento da minoria. Este é um tema de alta relevância para síndicos, administradoras e condôminos, que devem estar atentos à possibilidade de revisão de suas convenções para adequá-las a esse entendimento mais moderno e equânime.

Aviso Legal: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo consulta, parecer ou aconselhamento jurídico. A aplicação da lei a um caso concreto exige a análise de um advogado qualificado.