ARTIGOS | Postado no dia: 26 novembro, 2025

STJ redefine limites da responsabilidade do comprador em casos de débitos condominiais e tributários

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe alívio e segurança para quem está de olho na compra de imóveis: o comprador não pode ser responsabilizado por débitos antigos de condomínio ou de IPTU deixados pelo antigo proprietário. O entendimento consolida uma tendência de valorização da boa-fé do adquirente e de fortalecimento da previsibilidade nas transações imobiliárias.

Antes, era comum que compradores recebessem cobranças indevidas de IPTU atrasado ou taxas condominiais referentes a períodos anteriores à compra. A justificativa era simples: por serem dívidas “propter rem”, ou seja, ligadas ao imóvel, e não à pessoa, muitos entendiam que o novo dono herdava também as obrigações passadas.

O STJ, porém, vem corrigindo essa distorção. O Tribunal tem reafirmado que essas dívidas são de responsabilidade do antigo proprietário, que foi quem efetivamente se beneficiou da posse e do uso do imóvel à época em que os débitos foram gerados. Assim, o comprador não herda automaticamente os passivos do vendedor, especialmente quando não há registro da transação ou ausência de comunicação formal ao condomínio ou à prefeitura.

IPTU e condomínio: onde está o limite da responsabilidade?

Nos julgados recentes, o STJ reforçou distinções importantes:

• IPTU: em casos de leilão judicial ou de alienação fiduciária (imóveis financiados), o Tribunal decidiu que o comprador não deve responder por dívidas tributárias anteriores. Mesmo que o edital do leilão preveja o contrário, tais débitos se sub-rogam no valor da arrematação, conforme o artigo 130 do Código Tributário Nacional. Esse entendimento está consolidado no Tema 1.134 e no Tema 1.158, que afastam a cobrança de IPTU de períodos anteriores à consolidação da propriedade.
• Condomínio: aqui, o cenário é mais delicado. No REsp 1.910.280/PR, a Segunda Seção do STJ afirmou que vendedor e comprador podem responder conjuntamente por taxas condominiais posteriores à posse, quando o contrato de compra e venda não está registrado em cartório. Já no REsp 2.197.699/SP, o Tribunal manteve a responsabilidade do ex-proprietário pelas cotas anteriores à alienação, ainda que o imóvel tenha sido arrematado em leilão.

Esses precedentes revelam uma preocupação do STJ em distinguir as fases de posse e propriedade formal, evitando que o comprador de boa-fé arque com dívidas que não lhe pertencem, mas também garantindo que o condomínio não fique sem amparo para cobrar valores legítimos.

Na prática, essa linha de decisões traz segurança jurídica ao mercado imobiliário, estimulando transações e diminuindo litígios. O comprador passa a ter mais tranquilidade ao registrar o imóvel, sem o temor de herdar passivos ocultos.

Contudo, os especialistas alertam: a decisão não dispensa a cautela. Ainda é essencial:

• solicitar certidões negativas de débitos de IPTU e condomínio antes da compra;
• confirmar se o contrato foi devidamente registrado no cartório de imóveis;
• exigir comprovantes de quitação junto à prefeitura e à administradora do condomínio;
• e garantir que o condomínio tenha ciência formal da transação, para evitar cobranças futuras indevidas.

As decisões do STJ representam mais do que uma questão patrimonial: são um avanço na consolidação da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Ao afastar a transferência automática de dívidas, o Tribunal reafirma a ideia de que quem gerou o débito é quem deve responder por ele, uma lógica que reforça a confiança no mercado e protege o adquirente de boa-fé.

Mais do que um simples alívio jurídico, essa mudança de entendimento reafirma que a segurança nas relações imobiliárias começa com transparência, responsabilidade e informação. Afinal, comprar um imóvel deve ser um sonho realizado, e não uma herança de dívidas alheias.