ARTIGOS | Postado no dia: 17 novembro, 2025

PRAZO PRESCRICIONAL DE DEZ ANOS PARA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

O Superior Tribunal de Justiça em recente decisão, ao apreciar o Tema 1.099 dos recursos repetitivos, fixou entendimento de que o prazo prescricional para pleitear a restituição da comissão de corretagem, em hipóteses de resolução contratual motivada pelo atraso na entrega do imóvel, é de dez anos, nos termos do artigo 205 do Código Civil.

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

De acordo com a tese, a responsabilidade pela restituição recai sobre a construtora ou a incorporadora, quando estas derem causa à rescisão do contrato, afastando-se, assim, a aplicação do prazo trienal previsto no Tema 938 do mesmo Tribunal.

Ressalte-se que, no Tema 938, a prescrição de três anos foi fixada para as situações em que a discussão se limita ao caráter abusivo da cláusula contratual que transfere ao consumidor o pagamento da corretagem.

Segundo o relator, ministro Humberto Martins, trata-se de hipóteses distintas: no Tema 938, a pretensão restituitória decorre do reconhecimento de cláusula abusiva; no Tema 1.099, o fundamento é a inutilidade da intermediação diante da resolução contratual por inadimplemento da construtora ou incorporadora.

Por esse motivo, não se pode falar em enriquecimento sem causa, mas sim em responsabilidade contratual, atraindo o prazo decenal.

Outro ponto relevante definido pelo STJ foi o marco inicial da contagem prescricional.

Para a Corte, o prazo não se inicia com a assinatura do contrato nem com o pagamento das parcelas da comissão de corretagem.

O termo inicial deve ser considerado o momento em que o adquirente toma ciência da recusa da incorporadora ou construtora em efetuar a devolução dos valores pagos, pois é nesse instante que se configura a violação ao direito subjetivo do consumidor.

A decisão também esclareceu que o julgamento em sede de repetitivos não foi prejudicado pelo acordo firmado no caso concreto (REsp 1.897.867), uma vez que a controvérsia apresentava relevância e repetição em diversos processos no país.

Dessa forma, consolidou-se a seguinte orientação:

• Se a restituição da comissão de corretagem decorre de cláusula abusiva, aplica-se o prazo prescricional de três anos (Tema 938);
• Se a restituição decorre da resolução contratual motivada pelo inadimplemento da incorporadora ou construtora, aplica-se o prazo prescricional de dez anos (Tema 1.099);

O entendimento pacificado pelo STJ confere maior segurança jurídica aos consumidores e operadores do direito, delimitando de forma clara os critérios de aplicação do prazo prescricional nas ações que envolvem restituição da comissão de corretagem.

Além disso, a decisão reforça a distinção entre a responsabilidade das incorporadoras/construtoras e a das empresas de corretagem.

O STJ deixou claro que o Tema 1.099 não se aplica às demandas ajuizadas contra a corretora que intermediou a venda, restringindo-se apenas àquelas propostas em face da incorporadora ou construtora que deu causa à rescisão do contrato.

O acórdão também evidencia a importância da correta definição do termo inicial da prescrição.

Ao fixar como marco a ciência da negativa de devolução, o Tribunal prestigia o princípio da proteção do

consumidor, evitando a perda prematura do direito de ação em razão de interpretações restritivas.

Na prática, o entendimento uniformizado orienta os Tribunais de todo o país a adotar o prazo decenal sempre que a rescisão do contrato decorrer do inadimplemento da incorporadora ou construtora, garantindo ao adquirente a restituição integral dos valores desembolsados a título de comissão de corretagem.

Com isso, a jurisprudência passa a apresentar maior estabilidade e previsibilidade, permitindo que consumidores e advogados tenham clareza quanto ao prazo para exercício do direito de restituição nesses casos.