ARTIGOS | Postado no dia: 28 agosto, 2025

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR USUCAPIÃO EM CONTEXTO DE HERANÇA

A usucapião é uma forma legal de aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa, pacífica e com intenção de dono.

Está prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, além de estar previsto nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal e regulamentação processual nos artigos 554 e seguintes do Código de Processo Civil.

Também é admitida a via extrajudicial, nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/1973.

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (…).

De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil, aquele que possuir, como se fosse seu, um imóvel por mais de 15 anos, de forma contínua, pacífica, sem interrupção e com animus domini (intenção de dono), poderá requerer o reconhecimento da propriedade por usucapião, ainda que sem justo título ou boa-fé.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O prazo pode ser reduzido para 10 anos, caso o possuidor tenha estabelecido residência habitual ou realizado investimentos de caráter produtivo no imóvel.

No contexto sucessório, essa possibilidade também se aplica.

Se, após o falecimento dos pais, um dos herdeiros passa a residir sozinho no imóvel deixado em herança, utilizando-o como sua moradia exclusiva por mais de 15 anos, sem oposição dos demais herdeiros e arcando com todas as responsabilidades do bem, a situação configura posse exclusiva, contínua e com animus domini.

Nesses casos, é possível a aquisição do bem por usucapião extraordinária, desde que comprovados todos os requisitos legais.

A indivisão do patrimônio hereditário até a partilha não impede o reconhecimento da usucapião, quando há o rompimento fático da comunhão e a posse se dá de forma exclusiva e incompatível com o exercício comum do direito hereditário.

Assim, o imóvel pode ser usucapido por um único herdeiro, mesmo que o inventário não tenha sido finalizado.

ENTENDIMENTO DO STJ SOBRE USUCAPIÃO EM BEM DE HERANÇA

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu, de forma expressa, que um herdeiro pode adquirir por usucapião o imóvel deixado pelos pais, quando exercer a posse de forma exclusiva, contínua e sem oposição dos demais sucessores, por tempo superior ao exigido pela legislação.

Em julgamento recente, o STJ analisou um caso em que um filho permaneceu sozinho por mais de 15 anos no imóvel deixado pelo pai falecido, sem que os outros irmãos manifestassem interesse na posse ou na partilha do bem.

Embora a Justiça de São Paulo tenha negado inicialmente o pedido, o STJ reformou a decisão e reconheceu que, preenchidos os requisitos legais, é plenamente possível a aquisição do bem por usucapião, ainda que o imóvel seja objeto de herança.

Esse entendimento reforça a importância de se distinguir a mera tolerância familiar da posse com animus domini.

Quando o herdeiro age como único possuidor e proprietário de fato, por longo tempo e de forma incontestada, a proteção da posse ganha respaldo jurídico e pode ser convertida em direito de propriedade.

Nesse sentido, caso um herdeiro venha a residir no imóvel herdado, o ideal é formalizar a situação com um contrato de comodato, assinado por todos os envolvidos, para evitar futuras disputas sobre a natureza da posse.

Portanto, a ausência de oposição dos demais pode ser interpretada como reconhecimento tácito da exclusividade, o que fortalece eventual pedido de usucapião.